資産形成における不動産投資では、
物件の収益性が一番重要になる方が
多いと思います。
その為、収益物件を購入される際に
表面利回りを見て収益性を
判断する事が多いと思います。
しかし、資産形成期の不動産投資では、
保有金融資産以上の借入をして、
5年以上の長期投資になる事が多く、
表面利回りや簡易的なCFだけで、
収益性を判断するのは大変危険です。
本日は物件の収益性判断における
重要な実質利回りについて
お話をさせて頂きます。
実質利回りについて
実質利回りは
年間純収入÷総取得費で算出可能です。
年間純収入：満室賃料から空室損と
運営費を差引いた収入
総取得費 ：購入価格と諸経費の合計
実質利回りは
物件の収益性ポテンシャルを
測るのに適した指標になります。
「6％目安」と言われておりましたが、
一般層向けの居住用賃貸物件は
ライフスタイルを一変させたコロナの
影響をほぼ受けず安定推移した為、
その手堅さから利回りが低下傾向です。
～実質利回り算出方法～
計算方法と簡易例を用いて
ご説明させて頂きますが、
物件の販売図面に記載していない
購入諸経費と引き直し満室賃料、
空室損・運営費を算出する
必要がございます。
購入諸経費について
物件価格の7％～8%程度に
収まる傾向がございます。
引き直し満室賃料について
収益性を判断するためには
今入居付けしたらいくらの家賃で
入居するのかを賃料を引き直して
計算する必要があります。
空室損について
下記記事をご参照頂けると
詳細がわかりますが、
賃料空室率で算出する
必要がございます。
運営費について
東京圏アパートであれば15％前後
東京圏RCであれば20％前後の割合で
掛かってくることがございます。
具体的項目としては
固定資産税・都市計画税
賃貸管理費
定期清掃費
共用部水道光熱費
消防点検費（延床面積150㎡以上）
といったもののほかに
（インターネット費用）
（町内会費）
（浄化槽維持費）
※大型物件の場合
エレベーター点検費
機械式駐車場維持費
防犯カメラ維持費
貯水槽維持費
※区分マンションの場合
建物管理費・修繕積立金
といった項目が挙げられます。
RC物件の方が利回りは低いのに
運営費用が高くなる傾向です。
上述の算出方法を踏まえて
計算をしていきたいと思います。
～計算例～
単純な実質利回り算出ですと、
ただの四則演算となり面白くない為、
地方アパートと23区アパートの
実質利回り比較で説明していきます。
両方1Rが6部屋のアパートで
建物面積や間取りが同じという
設定で数字比較をしていきます。
※物件ポテンシャル比較が目的の為、
税引前CFで算出しております。
空室損計算
立地によって入居期間に差が出る
データというものはあまりない為、
入居期間は両方4年で設定してますが、
原状回復工事費用はエリアでの差が
ほとんどない費用であり、
広告費等は金額が低すぎると
客付け会社の優先順位が下がり、
入居付けが出来なくなるため、
最低単価をそれぞれ10万円で
試算しております。
地方アパート（1R家賃2万円）
入居期間 48か月（4年）
空室期間 6か月
原状回復費 5か月（10万円）
広告費FR 5か月（10万円）
54か月中38か月の賃料収入となり、
賃料空室率が約30％となります。
23区アパート（1R家賃5万円）
入居期間 48か月（4年）
空室期間 2か月
原状回復費 2か月（10万円）
広告費FR 2か月（10万円）
50か月中44か月の賃料収入となり、
賃料空室率が約8.8％となります。
運営費計算
固都税は地方アパートの方が
低くなりますが、その他費用は
エリアによる差が出にくいため、
1部屋当たりの賃料が低い
地方APの方が運営費率が高くなります。
また、家賃が安すぎる場合、
管理費の最低単価の関係上
相場の5.5％より高くなる傾向があり、
この計算では１部屋当たり最低単価を
月額1,500円としております。
地方アパート運営費（年間）
固都税 ： 3.5万円
賃貸管理費 ：10.8万円
定期清掃費 ： 7.2万円
共用部光熱費： 1.2万円
火災保険料 ： 3.0万円
運営費合計 ： 25.7万円
年間満室賃料：144.0万円
運営比率 ：17.85％
23区アパート運営費（年間）
固都税 ： 9.2万円
賃貸管理費 ：19.8万円
定期清掃費 ： 7.2万円
共用部光熱費： 1.2万円
火災保険料 ： 3.0万円
運営費合計 ： 40.4万円
年間満室賃料：360.0万円
運営比率 ：11.22％
上述の空室損と運営費を基に
実質利回りを計算していくと、、、
地方アパート実質利回り計算
物件価格 ：1,309万円
購入諸経費： 91万円（7％試算）
--------------------------------
総取得費 ：1,400万円
満室賃料： 144.0万円（年間）
空室損 ：▲ 43.2万円（30％試算）
運営費 ：▲ 25.7万円（17.85％試算）
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営業純収益：75.1万円（年間）
営業純収益（75.1万円）
÷総取得費（1,400万円）
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実質利回り：5.36％
23区アパート実質利回り計算
物件価格 ：5,142万円
購入諸経費： 360万円（7％試算）
--------------------------------
総取得費 ：5,502万円
満室賃料： 360.0万円（年間）
空室損 ：▲ 31.6万円（8.8％試算）
運営費 ：▲ 40.4万円（11.22％試算）
------------------------------------
営業純収益：288.0万円（年間）
営業純収益（288万円）
÷総取得費（5,502万円）
--------------------------
実質利回り：5.23％
という結果になりました。
このように、実質利回りは
物件の収益性ポテンシャルを
測るのに適した指標になります。
しかし、融資とセットとなった場合、
使える融資とのイールドギャップが
キャッシュフローや投資効率を
判断する上で重要になってきます。
イールドギャップについては、
下記記事をご参照下さい。
物件購入を検討される場合
融資や税引後CFも踏まえて
検討する必要がございますが、
物件のポテンシャルを判断する上で、
実質利回りの算出は必須です。
本ブログ内容を参考に
実質利回り算出に役立てて頂けますと
幸いです。
収益物件専門の弊社では
物件のポテンシャル判断に長けており、
セカンドオピニオンとしての
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最後までお読み頂きありがとうございました。