不動産投資と融資は関係性が深く、
資産規模拡大には金融機関の特徴を
把握して行動する必要があります。
実績を作るため区分を買うという
説がありますが、、、
表面利回り4％の物件を頭金10万円で
購入しても、お金を貸したいと思える
収益を上げる事は厳しいです。
賃貸事業として見なされるのは
5棟10室規模がスタートです。
※区分マンション投資自体は
流動性の高さや長期的需要から
相続対策として有効なので、
目的次第で有効な投資になると
考えております。
本ブログでは金融機関の基本的考えを
記載していきますので、
今後の購入戦略に
役立てて頂けますと幸いです。
目次
融資の5原則
金融機関が融資をするかをどうかを
判断する上で、
融資の5原則というものがございます。
1.公共性の原則
融資は預金者からの預金が原資の為、
利益に加えて公共性も必要です。
健全な社会の発展に役立つもので、
非難を浴びるような融資はNGです。
2.安全性の原則
預金者保護の為にも、融資した資金は
確実に回収できるものでなければなりません。
使途や返済原資、返済能力や安全性を
十分に確認しなければなりません。
担保や保証等の保全も大切です。
3.収益性の原則
低金利の資金調達は嬉しいですが、
金融機関も非営利ではない為、
金融機関の利益が少ないと、
融資は実行されない可能性もあり、
提示金利を受け入れる事も
必要となってきます。
4.流動性の原則
金融機関から見る流動性で考えると、
長期より短期の方が望ましいとされております。
融資期間は、預金の期間に
見合った期間が
望ましいとされております。
5.成長性の原則
融資資金が融資先の成長に役立ち、
更に金融機関自身の成長に
役立つものでなければなりません。
融資を受けるには上記5原則に沿って
説明をしていく必要があります。
※金融機関の担当者が上記内容を
審査部へ説明をしている為、
実務ベースでは、こちら側が
5原則に沿った書類を作成する
必要はほぼありません。
不動産に対する融資の基本的な考え方
融資の5原則に沿っており、
PL（収支）とBS（資産評価）双方プラスである。
言葉を乱暴にして言うと、
上記条件であれば融資が出ます。
PL（収支）について
一定の掛け目を入れても
収入－返済が+が望ましいです。
注意点として、債務償還年数を
意識する必要があります。
債務償還年数について
端的にいうと
借りた借金を何年で返せるのか？
という指標です。
金融機関によって
定義が微妙に異なりますが、
大枠は下記の計算式で問題ありません。
（借入残高－現金）÷
（当期純利益+減価償却）
不動産賃貸業の場合、
20～25年以内を基準とする事が多く、
15年以内で優秀となります。
また、残耐用年数＞債務償還年数
である事も望ましいです。
※耐用年数
木造 ：22年
軽量鉄骨造 ：27年（鉄の厚さでは19年）
重量鉄骨造 ：34年
鉄筋コンクリート造：47年
BS（資産評価）について
積算価格を利用される事が多いです。
金融機関によっては実勢土地価格を
加味する事もございます。
また、耐用年数が切れた物件の場合、
土地評価も0と判断する金融機関もあり、
注意が必要となってきます。
物件を探されている方なら
「こんな物件どこにあるの？」
と思われるはずです。
賃貸需要が不安な地方RC物件や、
地主が新築物件を建築する位しか
利用用途が見込めない
利用のしづらい仕組みになっている
というのが、私の個人的な所感です。
プロパーローンで借りていくには
融資の5原則、特に安全性の面で、
「借りたお金を返せるか」
「返済計画に具体的な根拠」を
賃貸実績をベースに評価され、
ある程度の実績が必要になります。
（目安：5棟10室以上で3年以上）
その為、不動産投資初期段階では
パッケージ型ローン利用が
重要になってきます。
また、プロパーローンでは
地銀信金がほとんどのため、
新規物件については、
金融機関のエリア内で
物件購入をする必要があります。
王道の流れとしては
下記の通りとなっております。
アパートローンで購入
↓
賃貸実績を積む
↓
借換え
↓
返済実績を積む
↓
新規借入
プロパー融資を組む場合、
いきなり新規物件に融資を
お願いするのはハードルが高く、
そのため、まずは賃貸実績を積み、
借換えから取引を開始して、
返済実績を積んでからの
新規借入が有効な手段となります。
また、耐用年数切れや
エリア外の評価が厳しい
金融機関の場合、物件売却によって、
バランスシート改善と
事業実績を作る事ができ、
新規取引ができるようになる
ケースもあります。
-----------------------------------------
融資の基本的な考え方を中心に
文章を書かせて頂きましたが、
プロパーローンでの規模拡大では、
ご属性によって提案内容が
大きく変わります。
弊社個別相談では、
お客様のご属性や目的に合わせて、
個別具体的な金融機関紹介及び、
資産コンサルティングを
提供しております。
下記URLからお申込可能なので、
お気軽にご相談下さいませ。
最後までお読み頂きありがとうございました。