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~不動産投資~2つの失敗の理由と8つのリスク

更新日:1月1日




不動産投資は

買って・貸して・売る事業です。


家賃収入から得られるインカムゲイン

売却から得られるキャピタルゲイン

購入時に投下した自己資金以上かつ

購入者が求める利益を得る事ができたら

事業として成功と言えます。


不動産投資は

購入時で多くの事が決まってきますが、

需給バランスの関係でスピード感を持った

購入判断を求められます。


今回のブログでは、

スピード感を持った判断をするために、

不動産投資の2つの失敗理由と

8つのリスクをご説明させて頂きます。



【2つの失敗理由】


①安定的な賃貸運営ができない

②利確のできる価格で売る事が出来ない


大きく分けると上記2つに大別できます。



①安定的な賃貸運営ができない


新築ワンルームマンションを

融資を受けて買ったはいいが、

利回りが低く毎月赤字が続く


地方高利回りアパートを

融資を受けて買ったはいいが、

空室が埋まらず毎月赤字が続く


築浅高利回りアパートを

融資を受けて買ったはいいが、

想定していた賃料で入居が決まらず、

賃料を下げて毎月赤字が続く


上記事例はよくあるパターンですが、

物件のスペックを精査せず、

「融資が出る」「机上のCFが出る」といった

投下自己資金の温存や

机上のシミュレーションを重視して購入すると

上記パターンに陥る傾向がございます。


区分マンションでは

想定賃料の読みが甘い場合に

上記事例に陥るケースが多く、


一棟物件では

利回り・積算・返済比率・イールドギャップ

といった賃貸付とは関係のない要素だけを

重視した場合に陥るケースが多いです。



②利確のできる価格で売る事が出来ない


不動産投資は売却をして

はじめて利益を確定できます。


ここ数年の相場から

損切り価格での投げ売りをしない限り

利確のできる価格で売却をする事は

あまり難しい話ではないと感じております。


資産形成を目的とした不動産投資では

キャッシュフローが出る事の重要性から

融資期間を長くとるのは一般的であり、

残債があまり減っていない事は多いですが、


購入時に近い価格で売却ができれば、

投下自己資金以上の利益を得る事は

十分に可能となっております。



①②を回避して失敗しないために


不動産投資は時間をかけて

キャッシュフローによるインカムゲインと

元本返済によるキャピタルゲインを

増やしていく事が基本です。


・安定的な賃貸運営ができる物件を

 自己資金を投下して買う


・少なくとも5年以上の長期保有によって

 元本返済を進め、利確のできる価格で

 売れる状態にもっていく


上記2点を意識する事によって

失敗する確率を大幅に減らす事が

できると考えておりますが、

求める目標が高い場合はリスクを取っても

資産形成をしていく必要があるので、


物件探しをされる前に

購入前に収益物件を専門に取り扱う

不動産会社のコンサルタントと

打ち合わせをされることをお勧めしております。


弊社コンサルタントとの

個別相談は下記URLからできます。



【8つのリスク】


不動産投資には

下記8つのリスクが存在しており、

これらのリスクが顕在化してくると、

上述の不動産投資で失敗する理由に

該当してきてしまう可能性が高まります。


①空室リスク

②滞納リスク

③修繕リスク(建物老朽化リスク)

④家賃下落リスク

⑤災害リスク

⑥不動産価格下落リスク

⑦管理会社倒産リスク

⑧金利上昇リスク



①空室リスクについて


部屋を貸し出すことによって収入を得る

不動産投資では貸すことができないと

そもそも事業が成り立ちません。


日本では2008年から人口減少が始まり、

弊社では山手線沿線から1時間以内

という条件に絞って物件紹介をしております。


多くの金融機関も上記条件を満たす

物件に融資を出している事が多く、

不動産投資をする場合は

東京圏での投資を推奨しております。


また、立地だけでなく、

間取り・家賃相場・管理会社の選定も

空室リスクを回避するためにも

購入前に精査が必要です。


下記URLは弊社の管理実績となります。



加えて空室率の算出方法や実質利回りの

計算の基本的理解ができると

事前に取れるリスクを

考えやすいかと思います。


空室率算出方法ブログ


実質利回り算出方法ブログ



②滞納リスクについて


公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の「賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』(2020年度下期データ)」によると、エリア別の滞納率平均は、以下の通りです。


首都圏:4.1%

関西圏:8.2%

その他:4.8%

全国:5.0%


滞納リスクを排除するためにも、

保証会社の加入は強く推奨しております。


築古物件のオーナーチェンジ物件の場合、

保証会社に入っていないケースがあります。


今までは滞納が無かったが、

オーナーチェンジに伴い滞納が発生する事も

無い事ではありません。


弊社が仲介した物件の

管理も任せて頂ける場合は、

仲介サービスの一環として、

全部屋の保証会社加入を

実施させて頂いており、


現在の弊社管理物件の

保証会社加入率は100%で、

オーナー様への賃料送金遅れは0%です。



③修繕リスク(建物老朽化リスク)


賃貸運営をはじめると、

大なり小なり修繕は発生してきます。

室内や外装については、

物件個別の判断となってくるので、

都度判断をしていく必要がございます。


弊社では新耐震基準以降の物件を

基本線としてご紹介しております。


旧耐震基準が震度5程度の地震で

倒壊しないレベルが建築されており、

新耐震基準は震度6強~7程度の

大規模地震で倒壊しないレベルで

建築されており、大幅な違いがあります。


阪神・淡路大震災では、

死因の約9割が住宅倒壊、

内98%が旧耐震基準でした。


建物寿命に関しては

早稲田大学小松教授の研究では、

法定耐用年数より

大幅に上回る寿命が計測されており、

定期的なメンテナンスを行う事により、

新耐震基準の物件であれば、

長期的な運用が見込みやすいものとして

考えてご紹介をさせて頂いております。



④家賃下落リスク


一般的には新築から築20年になるまで、

約20%程度下落する傾向があり、

それ以降は横ばいに近い水準で

底値賃料として推移する傾向があります。


弊社では現在入居している部屋の賃料や

想定賃料が妥当かどうかを

相場賃料と照らし合わせて判断をして

ご紹介をさせて頂いております。


⑤災害リスク


地震・火災・台風に伴う洪水等

日本国内における不動産投資は、

一定の災害リスクを伴います。


地震については、

新耐震基準の物件を基本線として

購入を検討される事を推奨しております。


費用対効果の面で地震保険の加入は

推奨をしない事が多いですが、

取れるリスクとの兼ね合いで地震保険に

加入するかどうかを判断されるのが

宜しいかと考えております。


火災・洪水等については、

火災保険でおおよそのリスクは

回避できるものとして考えております。

火災保険の悪用はあってはなりませんが、

詳細の考え方については

下記URLをご参照頂けますと幸いです。



⑥不動産価格下落リスク


収益物件の場合主に下記3つが原因で

不動産の価格は下落していきます。


・賃料下落

・土地値の下落

・要求利回りの上昇


賃料下落について、

賃料下落が起こりうる物件なのかどうか、

賃料下落に対してのCFや元本返済が

妥当な水準なのかどうかを

精査する必要がございます。


土地値の下落について、

今後も土地値の維持が見込めるかを

立地や土地形状や土地の利用価値から

複合的に考える必要がございます。


要求利回りの上昇について、

築浅物件や地方物件については、

売却時に使える融資や相場を調べて

精査する必要がございます。


これらのリスク回避の考え方として

土地値物件購入や

CF+元本返済>下落価格の物件購入を

前提として考える必要がございます。



⑦管理会社倒産リスク


令和3年の宅地建物取引業数が

128,597件廃業者数が3,934件です。

約3%の不動産屋が廃業しております。


大前提として

他の管理会社でも問題なく

管理ができる物件であるかどうか

重要となってはきますが、

管理を任せられる会社かどうかを

判断する必要がございます。


この判断は一概に判断する事が難しいです。


管理会社として業績が良い場合でも、

注意が必要となってきまして、


業績が良い理由が

一人当たりの業務量が多量の為、

しっかりと管理ができていなかったり、

必要以上の過剰サービスの費用で

利益を上げている事もございます。


管理人員が豊富にいて

しっかりと管理ができている場合では、

会社の利益圧迫をしている可能性があり、

会社倒産リスクが出てきます。


大前提どこの管理会社になっても

問題なく管理ができる物件が望ましく、

そのうえで複数社の管理会社の話を聞き、

相性の良さそうな管理会社を選ぶことを

推奨しております。



⑧金利上昇リスク


収益不動産融資の多くは変動金利です。

短期プライムレートに連動した

融資が多いとはいえ、

借入期間が長期になる傾向が多いので、

一定の注意は必要です。


金利上昇リスクに備えて

利回りの高い物件を探されている方

一定数いらっしゃいますが、

利回りの高い物件は

リスクの高い物件である事が多く、

かえってリスクが増えてしまうので、


借入金の繰り上げ返済が

金利上昇リスクへの効果的な対処法です。


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長文で不動産投資で注意すべき点を

記載させて頂きました。


不動産投資で得られるリターンを

重視するあまりにご自身で取れる以上の

リスクを取ってしまっている方が

多いと感じております。


リスクとリターンはトレードオフの関係にあり、

求めるリターンと取れるリスクを

はっきりとさせてから物件探しをされるのが

失敗しない不動産投資になる

考えております。


弊社個別相談ではお客様のご状況から、

最善案を提案しておりますので、

ご興味のある方は下記URLから

お問い合わせ下さいませ。




最後までお読み頂きありがとうございました。

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