今回は弊社サービスの一つである
「会員限定物件紹介サービス」をご紹介させて頂きます。
優良な収益物件の動きは非常に早く、広告掲載前に購入者が出てきます。
また、売主サイドの事情から広告非掲載を望まれているケースが多く、
収益物件の多くが水面下で取引されております。
上記理由から、収益物件を取り扱う不動産会社の多くは、
メールマガジンでの物件紹介が主流になっているのですが、
メルマガ紹介物件に問い合わせても販売図面とレントロールを貰っただけで、
この物件が良い物件なのかどうか判断がしづらい事が多いと思います。
また、収支シミュレーションを作成している業者さんの賃料下落率や空室率等の
数字について、「なぜその数値なのか？」が非常に曖昧であると感じております。
弊社サービスの「会員限定物件紹介サービス」では、
お問い合わせ頂いたお客様に対して、販売図面とレントロールだけでなく、
近隣の賃貸需要・賃貸相場・土地相場・利回り相場を精査した物件資料と
融資とセットでの収支シミュレーションを送らせて頂いております。
下記お問い合わせ頂いた際の返信資料の一例となります。
※一部見づらい部分がありますが、参考例のため鮮明度を落としております。
お問い合わせ頂いた際には適切なサイズの鮮明な資料を送らせて頂きます。
【販売図面】
【レントロール】
【簡易収支】
【賃貸需要】
本物件の最寄り駅は東武アーバンパークライン「馬込沢」です。
馬込沢駅は千葉県の主要駅である船橋駅まで7分であり、
都心へも通勤可能な立地となっております。
2020年度の乗降客数は20,928人/日（コロナ前は約2.6万人）であり、
乗降客数の最低限度と言われている20,000人/日をクリアしております。
駅直結のスーパーは2020年12月に改装しており、スーパーだけでなく、
様々な店舗も併設されております。
馬込沢駅周辺の世帯ごとの推定平均所得は約310万円であり、
低額賃料帯である本物件との相性のいいエリアです。
物件まで徒歩14分と駅近物件ではございませんが、県道付近に位置している本物件から駅までの道のりには飲食店やスーパーが点在しており、生活しやすい立地となっております。
【賃貸相場】
本物件戸当たり賃料が4.35万円に対して
類似スペックの相場が5.20万円となっております。
本物件は駐車場が無く、独立洗面台が付いていない部屋が多いですが、
設備相場から見ても、類似物件の半分以上が独立洗面台及び駐車場が無い為、
賃料次第で十分な競争力が見込めます。
部屋探しにおいての最重要項目である「家賃」が相場より低く、
エリア的に低額賃料帯を求めるニーズが多い本物件所在エリアでは、
安定的な運用が見込めるのではないでしょうか。
【土地相場】
近隣土地の坪単価相場が24.4万円
本物件と類似の土地が坪26.3万円で成約しております。
本物件土地の坪単価を25万円と想定すると、
セットバック後面積で約1,455万円の土地値となってきます。
売価に対しての土地値が約46％のため、将来的に売却をする際は、
収益物件としての価値を保ったままでの売却が望ましい物件となります。
【利回り相場】
2022年2月時点でのホームズ掲載の利回り相場は7.3％です。
また、鎌ヶ谷市の耐用年数切れの木造アパートの成約事例を見てみると、
狭い間取りの物件は利回り13％の成約事例もございましたが、
本物件のようなある程度の広さが担保された物件の場合、
利回り10％程度で成約しております。
賃料は相場より低く、そして築20年を越えてくると賃料下落がしづらくなるため、
価格下落のしづらい物件と言えるのではないでしょうか。
【収支シミュレーション】
※お問い合わせ頂いた際には鮮明な収支シミュレーションを送らせて頂きます。
今回の収支シミュレーションでは年収1,200万円の人が購入した際の収支です。
弊社収支シミュレーションでは減価償却前後のCFや投資効率の変化、PLやBSの推移を可視化した形で見る事ができます。
なお、入居期間や空室期間は日本賃貸住宅管理協会の資料やトヨタグループの不動産分析会社である株式会社タスが発行している賃貸住宅市場レポートのデータも参照しております。
※参考例
会員限定物件紹介サービスにご登録頂き、弊社メルマガ物件に
お問い合わせ頂いた際には上記のような資料をご提供させて頂きます。
今回の事例では立地より収益性を重視した築古物件となりましたが、
会員限定物件紹介サービスでは、好立地物件、土地値物件、新築・築浅物件等、
様々なタイプの物件を紹介しております。
どのタイプの物件でも購入の検討をしやすい情報をご提供させて頂いているため、
昨今の物件の動きの早い情勢にもしっかりと検討して
購入の判断ができると考えております。
これらの情報を販売図面とレントロールから精査するのに、相応の手間がかかるため、弊社ではとりあえず物件を紹介するといった事は致しません。自信を持って紹介できる物件をご紹介させて頂きます（あまりにも動きが早いと予想される物件は図面のみの場合もございます）
弊社サービスの会員限定物件紹介サービスは登録料及び月会費は無料です。
是非ご登録されてみてはいかがでしょうか。
下記URLからご登録可能です。
最後までお読み頂きありがとうございました。