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ウォーレン・バフェット氏の原則と不動産投資

オフィスKFP

更新日:2024年11月26日







今回のブログでは

投資の神様で知られる

ウォーレン・バフェット氏の原則を

不動産投資に置き換えて

比較をしてみたいと思います。



目次




1.バフェット氏の投資原則


長期間高パフォーマンスを維持してきた

バフェット氏の投資原則では、


・割安かどうか

・長期保有できるかどうか

・自分が理解できるビジネスである

・シガーハット投資を避ける

・大きな機会を逃さない


などが知られています。


シガーバット投資とは、

非常に安価な株を購入し、

最後の一口を吸うような投資手法です。


バフェットは質の高いビジネスに

適正価格で投資する方が、

長期的に有利であると述べています。


シガーハット投資

=道端で捨てられているタバコを拾う

=屑株を買う。


上記投資原則を踏まえながら

不動産投資に置き換えて

投資適格な不動産について

意見を述べていきたいと思います。



2.割安な不動産とは

融資を利用して購入をする場合、

すぐに転売できるような物件は

取得する事が厳しい為、


土地値物件(≒値下がりしづらい)

である事や


CF+元本返済の数値が

資産価値減価幅より

多い数値となる物件が


割安な不動産となってきます。


単純な利回りや積算、

返済比率だけで判断をすると


長期保有が難しい物件であったり、

シガーハット投資と呼ばれるような

物件を取得する事になる傾向で、

不動産賃貸経営の難易度が

高くなる傾向がございます。


また、バフェット氏の投資成績として

生涯利回りが約20%と言われてます。

※株式売買も含めた利回りです。


ただし、バフェットの数字は

一定ではありません。

ほぼ収束気味で若い時に

50%ほどの期間が長期間続いています。

一方で直近の20年以上は

20%はおろか10%にも届いていません。


また、バフェット氏が

投資先に求める基準として、

下記特徴がございます。


投資先に求めるROE→15%以上

配当利回り→2.86%以上の銘柄を多く保有


上記投資基準を不動産投資に置き換えて

割安な不動産について考えると、


下記の数値となるような物件が、

バフェット氏基準の投資適格物件と

なってくると言えます。

----------------------------

・平均利回り20%について


10年で200%となる数値なので、

10年後の売却まで踏まえて


投下自己資金が10年で

2倍以上となる物件


・ROE15%以上について


融資を利用して

ROE15%以上となる物件


※東証の2024年3月期決算の

 ROE平均は9.5%


配当利回り2.86%以上は

物件を選ばなくても達成できる

水準なので比較対象から外しております。

----------------------------


3.長期保有ができる不動産とは



バフェット氏が考える長期とは、

1週間でも10年でもなく、無期限です。


バフェット氏は投資した翌日から

5年間は市場が閉鎖されると

想定して投資判断をします。


つまり、投資してから少なくとも

5年は保有し続けることを想定して

バフェット氏は購入します。


バフェット氏は

永続的に利益を生み出す

事業モデルを持っているかどうか

という視点で投資判断をしております。


可能な限り利益を最大化するためには、

持ち続けることが大切だということです。


弊社では新耐震基準の

山手線沿線乗車1時間以内の物件を

紹介の最低ラインとしており、


その他事項については

個別具体的に判断して

ご紹介させて頂いております。


この基準は不動産会社によって

若干異なってくる傾向がありますが、

個々人の取れるリスクによって

判断が変わりますので、

事前に打ち合わせをされることを

推奨しております。


弊社コンサルタントとの打ち合わせを

希望される場合は下記URLから

お問い合わせ下さい。




また、割安物件と長期保有できる物件は

相反する傾向にありますので、

優先順位をつける必要性がございます。


リスクが大きければ大きいほど、

長期で物事を考えるのは難しく、


短期譲渡と長期譲渡の税率の違いや、

仲介手数料・登記費用・取得税等、

売買に一定のコストがかかる事から、


割安かどうかより、

長期保有ができるかどうかに

重点を置いた方が良いと考えております。



4.自分が理解できる不動産とは

収益物件を購入する場合、

詳細の修繕履歴や

過去の入居履歴がわかる記録まで

全て手に入る事は滅多にないため、

ある程度推測のもと

空室率を算出する必要がありますが、


家賃や土地の相場や入居期間、

稼働率は少し情報を調べると

おおまかな基本線は出てくるので、

不動産投資は理解のしやすい投資だと

考えております。


家賃相場と比べて少し調べにくい

稼働率や入居期間については、

日本賃貸住宅管理協会が

アップロードをしているデータを

参考にして頂くのが無難です。



日本賃貸住宅管理協会では、

おおまかなデータを

定期的にアップロードしておりまして、


2023年度の首都圏のデータですと


入居率:96.6%

平均居住期間

単身:3年7か月

ファミリー:5年5か月


というデータが出ております。


理解を深めるために

老舗の不動産屋や賃貸専門の客付会社、

地場管理会社に確認をするという

手法を取る方もいらっしゃいますが、

下記理由から数値の正確性が無いので、

インターネットで調べる手法を

推奨しております。

-----------------------------------

・対応をした人の主観で決まる


・不動産会社によって

 物件の得意不得意がある


・賃料相場を研究している人は稀で、

 オーナーに言われるがままに

 家賃を決めている管理会社がほとんど


・利害関係が無いので責任感が無い

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また、バフェット氏が

好んで使っている言葉に、

「Circle of Competence」

というものがありますが、


この言葉は、

事業の経済性について

判断することのできる能力の範囲


つまり自分の理解の及ぶ範囲の事を

指しております。


1つ、このことを象徴する

エピソードがあるのでご紹介します。

-----------------------------------

1990年代、IT業界への投資が

活発化したときのことです。


当時のバフェット氏はIT企業への投資に

まったく興味を示さなかったようです。


当時のアップルなどは、

イノベーティブな企業として

市場の評価が高かったものの、

まだ新しくビジネスを始めたばかりで、

決算書や経営者の性質など、

バフェット氏が判断するための

情報が少なかったのです。

-----------------------------------


その点、不動産投資は、

古くからあるビジネスであり、

人の生活とも密接しているため、

理解のしやすいビジネスであると

考えております。



5.シガーハット投資ではない不動産とは


シガーハット投資について

おさらいをすると、

下記のように定義されております。

----------------------------

シガーハット投資

=道端で捨てられているタバコを拾う

=屑株を買う。

----------------------------


不動産に置き換えて考えると、

利回りや積算が相場と比べて著しく高い物件ほど

シガーハット投資に該当してくる傾向がございます。


求める目標が高ければ高いほど、

リスクを取らないと達成できないので、

シガーハット投資について

100%否定はしませんが、


不動産投資の場合は

多額の借入を起こして最低5年以上の

投資期間となってくるので、

シガーハット投資は

極力避けるべきだと考えております。


シガーハット投資に該当する

不動産の定義について、

価格と求めるリターンと取れるリスクで

変わってくるので断定は難しいですが、


弊社では新耐震基準の

山手線沿線乗車1時間以内の物件を

紹介の最低ラインとしており、


その他事項については

個別具体的に判断して

ご紹介させて頂いております。



6.大きな機会を逃さない為に



バフェット氏は、

投資機会について下記のように

述べております。

------------------------------

大きな投資機会を見逃さず、

その機会が訪れた時には

積極的に行動することが重要です。


人生において大きな投資機会は有限で、

それを見極めて最大限に

活用することが成功の鍵です。

-----------------------------


上記内容を不動産に置き換えて考えると、

待つことも立派な投資で、

機会が来た際に積極的に動くべきと

解釈をする事ができそうです。


ただし、不動産投資は下記特徴があり、

安く買うより早く買った方が

利益が多くなる特徴を持った投資です。

----------------------------

キャッシュフローが主な利益の源泉で、

待ち続けて何もしないより、

CF+元本返済による利益が見込みやすい


将来にわたって

現在の融資条件(フルローン等)が

使えるとは限らない


融資を受ける場合は

年収や年齢による制限が出てくる


融資を利用して自己資金を温存する場合、

継続的な購入がしやすいため、

待ち続ける優位性が低い


収益不動産の購入は自宅購入と違い、

一生で一度の買い物になりづらく、

複数棟購入する事がほとんど


買い手が増え続ける市場構造で、

割安物件取得可能性は年々減少傾向

----------------------------


不動産投資のビジネスモデルと

市場構造を理解した上で

バフェット氏の投資原則と

紐づけて考えると


大きな機会を逃さない為には、

下記基準を満たすのであれば、

投資適格であると考えており、


チャンスをつかむために

行動をしたほうが良いと考えております。


----------------------------

・割安かどうかの判断基準


①土地値物件である事or

 CF+元本返済額>資産価値減価幅


②投下自己資金が10年で2倍以上


③融資利用時のROE15%以上


・長期保有できるかどうかの判断基準


①5年以上保有し続けられるかどうか


②新耐震基準かどうか


③山手線沿線1時間以内


※②③は弊社基準


・自分が理解できるビジネスである


・自分にとってシガーハット投資ではない

----------------------------


弊社サービスの1つである

会員限定物件紹介サービスでは、

弊社コンサルタントが厳選した物件を

不定期ながらに発信しております。


様々なタイプの物件を配信してますが、

上述の内容に適した物件である

傾向がございますので、

お気軽にお問い合わせ下さい。


下記URLから問い合わせが可能です。



最後までお読みいただき

ありがとうございました。

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