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資産形成における不動産投資の判断基準
更新日：2022年6月10日
不動産投資は「買って（建てて）、貸して、売る」です。
利益の源泉としては、
家賃収入から得るインカムゲインと
売却益から得るキャピタルゲインがございます。
つまり、「持ってよし・売ってよし」の物件を買う事が重要です。
※インカム・キャピタルのどちらに重きを置くかはしっかりと検討する必要があります。
購入から時間をかけてキャッシュフローによるインカムゲインと
元本返済によるキャピタルゲイン（含み益）を増やしていく事が不動産投資の基本です。
目次
・よくある物件探しの条件
資産形成を目指した不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインを得るために物件取得をしていくのですが、利益を得るというよりは、下記条件を重視して探している方が多い状況です。
・利回り○％以上
・積算○％以上
・返済比率○％以内
・駅徒歩○分以内
・築○年以内
・債務償還年数＞残耐用年数
・イールドギャップ○％以上
よく聞く不動産投資でのお探しの条件です。
間違ってはいませんが、実際はもう少し考える必要があります。
・利回り○％以上
→相場と比べてどうなのかが重要です。
利回り相場12％のエリアで利回り10％では運営難度及び売却出口が厳しいです。
・積算○％以上
→建物の積算は減価するので元本返済とのバランスが重要です。
土地積算が高くても有効活用しづらい土地であれば資産性は伸びません。
・返済比率○％以内
→自己資金を温存したい場合、高利回り物件になってくる事が多いため、高利回り物件ほど、リスクが高くなる傾向が強いため、逆に安全でなくなってくる事が多いです。
・駅徒歩○分以内
→駅力はもちろん、賃貸需要や賃料相場、売却出口がより重要です。
また、「栄えている駅の駅徒歩15分＞寂れた駅の駅徒歩5分」である事が多いです。
・築○年以内
→取れるリスクや求めるリターン、買い増しの意向次第では重要度が下がってきます。
5～10年でまとまった利益が欲しい場合新築物件は適していない事が多いです。
・債務償還年数＞残耐用年数
→エリアが考慮されていないため、現実的に地方RC物件となってきます。
賃貸需要や運営費、修繕費を考慮すると想定以上のリスクを背負うケースが多いです。
・イールドギャップ○％以上
→諸条件が考慮されていない為、高リスク物件となってきます。
CF（PL）を重視する場合は融資期間、
資産性（BS）を重視する場合は物件の純資産推移が重要になってきます。
上記指標は分かりやすい指標であるが故に多用されておりますが、
上記数字の指標がエリアを加味していない為、想定以上のリスクを取る事になるケースや、
求める利益が見込めるのに検討を見送るといった機会損失を生むケースが多いです。
・資産形成を目指した不動産投資の判断基準で重要な事
下記５点が判断基準で非常に重要になってきます。
1.利益が見込めるかどうか
2.貸せるかどうか
3.キャッシュフローが見込めるかどうか
4.売却益が見込めるかどうか
5.目的に合っているか
1.利益が見込めるかどうか
おおざっぱで当たり前過ぎるかもしれませんが、
資産形成を目指した不動産投資ではこれしかございません。
いくら利回りが高く、土地積算が高くても、利益が見込めないと意味がありません。
利益が見込めるかどうかを購入後の税効果も踏まえて精査していく必要がございます。
CFを重視していくのか、売却益を重視していくのか、
これに関しては、現状のご属性や求める目標と取れるリスク、使える融資で変わるため、
事前にコンサルタントと打ち合わせをして方向性を決めるべきだと考えております。
2.貸せるかどうか
不動産投資は人に貸す事によって利益を得ていく事業なので、
貸せるかどうかが大前提であり、利回りや積算はその点では関係ありません。
物件状態とエリアの賃貸需要の2点で見ていく必要がございます。
弊社では新耐震基準の東京駅から1時間以内の物件を最低ラインとしており、
その他事項については個別具体的に判断してご紹介させて頂いております。
3.キャッシュフローが見込めるかどうか
収入－支出がプラスになる事が望ましいです。
新築マンション投資のようにキャッシュフローのマイナスが続くと、
正常な判断ができなくなってくるため、投げ売りをしてしまう傾向が強いです。
※貯蓄癖があまり無い人が老後のための資産形成をする手段としては、
長期保有ができるという前提のもと、一定の効果はあると考えております。
キャッシュフローがプラスであり続ければ、保有をしやすい精神状態が続くため、
長期保有によるキャッシュフロー蓄積と元本返済による純資産増加が見込めます。
また、ROE（Return On Equity）も重要となってきます。
これは投下自己資金に対してどれだけのリターンがあるかという投資指標で、
「年間CF÷投下自己資金」で算出できます。
CF蓄積による規模拡大を望む場合、ROEは利回り以上に重要になってきます。
また、ROEの効率を上げるためには、金利より融資割合や融資期間が重要になります。
例）売買価格5,000万円、利回り9％物件を購入諸経費約7.5％で購入
満室時年間家賃収入 約450万円
空室損＆運営費 ▲約113万円（25％試算）
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年間営業純利益（NOI） 約337万円
上記事例を全額自己資金と２つの融資パターンの３つのパターンに分けて
ROEを比較していきたいと思います。
①全額自己資金の場合のROE
年間実収入約337万円÷投下自己資金約5,375万円＝約6.3％
②金利1.5％、期間15年、4,000万円融資の場合のROE
年間返済額（ADS） ▲約298万円
NOI約337万円－ADS約298万円＝約39万円（税引前CF）
税引前CF約39万円÷投下自己資金約1,375万円＝約2.8％
※このケースは全額自己資金よりROEが悪化する「逆レバレッジ」と言われますが、
売却益を重視し、投下自己資金を抑えたい場合は有効になってくる事もございます。
③金利3.3％、期間30年、5,000万円融資の場合のROE
年間返済額（ADS） ▲約263万円
NOI約337万円－ADS約263万円＝約74万円（税引前CF）
税引前CF約74万円÷投下自己資金約375万円＝約19.8％
※全額自己資金より投資効率が約3.1倍上昇します。
上記事例では税引前CFで算出しておりますが、減価償却と所得税＆住民税を考慮した
税引後CFで判断する事も重要になってきます。
キャッシュフローの安全性を測る指標として稼働率損益分岐点（BER）や
負債支払い安全率（DCR）がございますが、自己資金を投下する以外で
これらの指標の数値を改善する場合、地方の高利回り物件を選ばざるを得なくなり、
結果として安全性を測る指標としての意味を成さない事が多いため、
弊社ではこれらの指標を使う事はあまりございません。
その分、物件ごとの賃貸需要や空室率のファンダメンタルズ分析に力を入れております。
4.売却益が見込めるかどうか
築古物件の場合、5～10年後に売却した際に利益が見込めるかどうか
新築築浅物件の場合、10～20年で売却した際に利益が見込めるかどうかが重要です。
売却した際に利益が見込めるかどうかという事は、
資産形成を目指した不動産投資において最重要項目と言っても過言ではありません。
例として下記資産変化イメージ図をご覧下さい。
物件Aと物件Bは物件価格が同等で、利回りは物件Bの方が高く、
金利は物件Bの方が低いため、CF蓄積と元本返済はBの方が優れております。
しかし、10年後の売却価格がAの場合は維持されており、純資産はAの方が増加します。
築古物件の場合、賃料が底値に落ち着いている事が多く、収益性下落リスクが低いため、
土地値が付いてくれば、価格を維持しやすい傾向がございます。
新築築浅物件の場合、価格下落を見込む必要はございますが、長期保有をしやすいため、
ある程度の資産価値下落を見込んでも利益を見込みやすく、築古物件より保有中の収支のブレが少なく安定的な運用が見込みやすいです。
資産形成を目指した不動産投資では売却して利益を確定するまでが不動産投資です。
いくら良い融資条件が出ても、利回りや積算が高くても、利益が出ないと意味が無いです。
売却益が見込めるかどうかは利益を出すにあたって最重要項目と言っても
過言ではないので、購入前から出口を想定して購入する必要がございます。
5.目的に合っているか
資産形成を目指した不動産投資では利益が見込めるかどうかが唯一の目的で、
不動産投資は「買って（建てて）、貸して、売る」が利益の源ではございますが、
エリアや物件種別、築年数によって投資期間や見込める利益、リスクが異なってきます。
また、買い増しを希望している方で金融機関の評価方法の大まかな違いを理解せずに
1棟目を購入されているケースも多いと感じております。
物件の評価について収益還元法で評価する金融機関と
土地と建物の価値から評価する金融機関では物件の評価方法がだいぶ異なるため、
どちらの方向で買い進めをするか事前に方向性を定めておく必要がございます。
収益還元法で評価する金融機関の場合、
耐用年数切れの物件の収益性については0とみなす事が多く、
資産評価についても、更地にしない限り借入額を全額負債とみなす傾向があります。
例）築30年木造利回り10％アパートを4,000万円借入（金利3％期間25年）で購入
収益性→月々189,684円のマイナス
資産性→4,000万円の債務超過
土地と建物の価値から評価する金融機関の場合、
新築や築浅物件の場合、収益性を重視した価格評価になっているため、
購入した時から債務超過となってくる事がほとんどです。
そのため、購入の前段階から使える融資や取れるリスク、求めるリターンを確認して
どちらの方向性で進めるべきか検討していく必要がございます。
・物件を探し始める前にするべき事
資産形成を目指した不動産投資では、金融機関からの借入を起こした5年を超える
長期保有を前提とした物件購入がほとんどであり、
一度購入してしまうと中々後戻りはできません。
そのため、上述の内容を踏まえ、まずは下記3点をコンサルタントと
打ち合わせした上で物件探しを始める事を勧めております。
1.出来る事の確認（主に使える融資と投下可能自己資金）
2.取れるリスクの把握（各投資手法のメリット＆デメリットと自身の対応可能範囲を理解）
3.求めるリターンの決定（インカム重視かキャピタル重視か、税対策や規模拡大も踏まえて）
また、探し始めて良い物件が見つかった際にも、収益不動産の判断基準は多岐にわたるため、収益物件の取り扱いに慣れたプロに相談する事をお勧めしております。
弊社では物件をまだ購入していない方はもちろん、
既に物件を保有している方からも今後の投資戦略についての相談を随時受付しております。
（主にオンライン相談がメインのため、押し売りは致しません）
弊社コンサルタントの場合 ：相談料無料
弊社代表の場合（FP1級保有）：10,000円（目安90分）
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最後までご覧頂きありがとうございました。