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不動産管理会社のタイプ別解説と選び方

  • オフィスKFP
  • 8月3日
  • 読了時間: 9分
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不動産投資を成功させる鍵の一つが、

「管理会社選び」です。


一口に管理会社といっても、

規模や提供サービス、得意分野によって

タイプが分かれます。


本記事では、

管理会社をタイプ別に整理し、

それぞれの特徴や

メリット・デメリットを解説します。


目次

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・タイプ別説明の注意点



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大前提どのタイプが良くて悪いかは

その人の目的やスタンスによって

大きく変わってきます。


また、タイプ別に分類はしますが、

実際はそれぞれの要素が

複合的に絡み合っている為、

タイプの断定は一概に難しく、


最終的に管理会社を決める際は、

各会社や店舗を個別に精査して

決めていく必要がございます。


本記事を参考に

ご自身に合った管理会社を

お選び頂けると幸いです。

それが弊社であれば尚嬉しく思います。



・①サブリースメイン型


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～タイプ説明～


地主の相続対策として

建築から管理まで一気通貫で

対応をしている会社が、


管理サービスの一環として

サブリースを行っている事が多いです。


管理戸数ランキング上位に入る会社は、

このタイプの管理会社が多く、

現在の日本の賃貸管理市場では、

一般的な管理の仕組みとも言えます。


サブリースで対応をするので、

修繕リスクや空室リスクが低く、


周辺不動産会社への幅広い周知活動や

自社での客付店舗を持っている事を

入居付の強みとしております。


～該当会社～


積水ハウスや大和ハウス、

大東建託や東建コーポレーション等が

該当してきます。


～補足説明～


近年はサブリース以外の管理も

対応をしている印象がございます。


～メリット～


手間が少ない


入居付にとにかく強い


物件の囲い込みも少ない


建て替えの提案力が高い


～デメリット～


管理や修繕の費用がとにかく高い


サブリースなので収益力が低い


～向いている人～


元々の土地を持っていて、

収益性以上に面倒ごとを避ける事に

重きを置きたい人



・②客付特化型


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～タイプ説明～


賃貸客付を収益の柱としており、

賃貸客付の店舗を多数持ち、


入居者募集のために

多額の広告費を投下できるため、

自社で部屋探しの顧客を多く

抱えている強みを持っております。


また、多額の広告費を投下できる

大手仲介会社以外でも


外国籍専門の業者や、

ガレージハウス専門の業者、

高級賃貸専門の業者等、

明確な強みを持った会社が

増えてきている印象です。


～該当会社～


エイブルやミニミニ、

アエラスグループといった会社が

該当してきます。


～補足説明～


有名どころのアパマンは

近年は管理物件を他社向けにも

広く周知をしている為、

客付特化とは言いづらくなってます。


～メリット～


部屋探しの顧客を多数抱えている


物件力が弱くても優先的な紹介が可能


～デメリット～


あくまで借主から頂く手数料が

収益の柱となっている為、

入居付に不要なオプションが多い


囲い込みが強く

自社以外での客付が難しい


オーナー目線で話せる人が少ない


管理コストの費用と質が伴わない

ケースが多い


～向いている人～


大手に任せたい人


近隣類似物件が供給過多で、

優先的紹介が必要な物件を保有してる人



・③地域密着型


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～タイプ説明～


特定のエリアに根差して

活動を行う不動産会社となります。


エリアを限定している為、

小回りが利きやすく、

エリアにも精通している事が

強みとなってきます。


～該当会社～


町の不動産会社が該当してきます。


～補足説明～


地域密着型は減っている傾向ですが、

まだまだ圧倒的に数が多いです。


～メリット～


細かな対応をしてもらえる可能性有


エリアに精通している


～デメリット～


相性の良し悪しが激しい


会社だけでなく担当によっても

質が大きく変わってくる


～向いている人～


地域で信頼できる会社に任せたい人



・④リーシング特化（管理専業）型


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～タイプ説明～


自社で仲介店舗を持たず、

外部の不動産仲介会社に

入居募集を委ねる管理会社のことです。


自社客付を行わないため、

他社も囲い込みの心配をせずに

紹介をする事が可能となり、


また、物件情報はオープンに流通し、

より多くの仲介会社が

募集に関与できるのが特徴です。


～該当会社～


日本財託、武蔵コーポレーション、

オフィスKFPといった会社が

該当してきます。


～補足説明～


収益物件の売買に付随して

管理も行っている会社が

このタイプに該当する事が多いです。


～メリット～


囲い込みが無く幅広い募集活動ができる


投資家オーナーへの理解がある


募集活動を委託している為、

管理業務に専念できる


～デメリット～


直接募集でないので、

募集コントロールが難しい


大手ブランドに比べて見劣りする


～向いている人～


空室を埋めるスピードを優先したい人


幅広い募集活動をしたい人


PL・BSの向上を念頭に置きたい人



・オフィスKFPの賃貸管理


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④リーシング特化（管理専業）型に

該当してくる会社となります。


収益不動産に強みを持つ弊社は

オーナー様の収益最大化を念頭に

PL・BSの観点から

オーナー様の視点に立った運用を

提案させて頂きます。


具体的な特徴としては、

「色々なサービスが安い」という

特徴を持っております。


弊社経由で物件を購入した場合の

管理手数料は3％（税別）


入居決定時の募集業務報酬が

税別15,000円

※客付会社へのADは別途応相談


定期清掃や共用部光熱費の支払い、

原状回復工事や修繕費用の中抜き無

※3万円未満の緊急対応は別


詳細はお問合せを頂けましたら

ご説明をさせて頂きます。


～問い合わせフォーム～


管理実績については

別ブログで定期的に報告を

させて頂いておりますので、

そちらをご参照下さい。




・利益構造と持続可能性の判断


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大まかに4つのタイプの

管理会社と弊社管理の説明を

させて頂きましたが、


実際に管理会社を選ぶうえで、

管理会社の利益構造と持続可能性を

考える事は非常に重要となります。


利益構造が圧迫されている

管理会社にしてしまうと、


後出しで管理費用を上げられたり、

余分な費用を取られる可能性が高く、


持続可能性が少ない管理会社にすると、

倒産時の家賃回収が非常に困難です。


利益構造と持続可能性を

判断するうえで重要な項目として


管理会社の料金設定と

それに対しての支出や業務内容が

適切かどうかを判断するべきです。


よく言われる判断材料の

「一人当たりの管理戸数」は

通常であれば少ないほうが

面倒をよく見てくれる印象ですが、


その数が少ないと1戸あたりから

多くの利益を出さないと

事業が成り立たなくなるため、


オーナー様の立場に立った

提案がしにくくなるといった

側面が出てきてしまいます。


また、管理料0％は論外として、

一戸当たり1,000円の定額管理のような

サービスもあまりおすすめしてません。


管理業務内容からすると、

定額管理は理にかなった

側面がありますが、


PL・BSの最大化を念頭に置く場合、

家賃がいくらで決まっても

管理会社からしたら何も変わらない

といった状況となってしまうので、

私はおすすめをしておりません。


オフィスKFPの賃貸管理を

利益構造や持続可能性から見ると、


オーナーから頂く料金は

他社と比べて明らかに少ないですが、


オフィス賃料、人件費や広告宣伝費を

極力落とした経営をしており、


家賃収入と管理収入が

既に一定金額ある為、

倒産可能性はほぼないと断言できます。


人件費と広告宣伝費は少ないですが、

管理実績を別ブログで見て頂ければ、

一定の成果は出していると

思って頂けると考えております。




管理会社の4タイプを

利益構造や持続可能性から見ると

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①サブリースメイン型


まずサブリースの内容が適切かどうか、

そしてそのうえで持続可能かどうかを

判断する必要があります。


運営会社自体は大手であり、

管理事業での収益は上げられていて、

倒産可能性は低いですが、


その分料金設定が高く、

地主でないと採算が合いづらいです。


投資家には不向きな内容です。



②客付特化型


大手なので一定の利益があり、

持続可能性は高いと考えてますが、


このタイプの管理会社にとって

あくまでお客様は入居者なので、


「入居者満足度＞オーナーの収益」

が基本的な考え方となりやすく


オーナー第一とした利益構造には

なりづらい側面があります。


※当然入居者満足度は重要ですが、

弊社はあくまでオーナーの利益を

第一とすべきと考えております。



③地域密着型


標準的かつ無理のない利益構造で、

持続可能性が高い傾向がありますが、


①②と比べると会社によって

ばらつきが出てくる傾向があり、

個別精査が必要となってきます。


また、地主対応に慣れている反面、

投資家の対応に慣れていない傾向で、

メールでの定期報告が難しい場合や、

修繕が決まった業者でしかできない等、


投資家が求めるサービスを

提供していない可能性もございます。



④リーシング特化（管理専業）型


①②③と比べると、

会社間によってサービス内容が

大きく変わってくる傾向があり、

個別精査が必要です。


仲介店舗を持たず、

管理業務に集中できる環境なので、

1人当たりの管理戸数は多い傾向で、

理論上の利益構造や持続可能性は

良い数値となってきますが、


都心のハイクラスビルに

事務所を構える管理会社や、

売買の販管費が高く見える会社は

注意が必要となってきます。



・管理会社を選ぶポイント


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大前提サービス内容を吟味しましょう。


その上で管理会社の利益構造や

持続可能性の吟味、


ご自身の求めるものと

管理会社が提供できるサービスが

合致しているかどうかを判断して

管理会社を選びましょう。



サービス内容を比較する上で

重要となってくる項目


入居募集戦略


入居率等の管理実績


賃貸管理料は何％か


建物管理料はどうなっているか


修繕発生時の対応方法


入退去発生時の費用


etc...



利益構造や持続可能性を判断する上で

重要となってくる項目


管理料金設定


1人当たりの管理戸数


管理会社のオフィス賃料


管理会社の人件費


管理会社の広告宣伝費



上述の内容等を吟味した上で

ご自身の求めるものと

管理会社が提供できるサービスが

合致しているかどうかを判断して

管理会社を選びましょう。


また、①②③④のどれが合うのかは、

一般的には下記のように

分類されてくる傾向がございます。


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①サブリースメイン型

③地域密着型


投資家（ブランド志向高利回り主義）

②客付特化型


投資家（PL・BS優先）

④リーシング特化（管理専業）型


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ざっくりと管理会社を

タイプ別に分類をさせて頂き、

それぞれのメリットデメリットを

説明をさせて頂きましたが、


不動産会社はコンビニの数より多く、

想像以上に多種多様で、


管理会社によって対応が

大きく変わってくきます。


不動産投資を成功させる鍵の一つが、

「管理会社選び」です。


本記事を参考に

ご自身に合った管理会社の選定を

して頂けますと幸いです。


弊社の管理が気になる方は

下記URLからお問合せ下さい。


～問い合わせフォーム～



最後までお読み頂き

ありがとうございました。




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