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【実質利回り】物件の収益性判断における重要指標



資産形成における不動産投資では、

物件の収益性が一番重要になる方が

多いと思います。


その為、収益物件を購入される際に

表面利回りを見て収益性を

判断する事が多いと思います。


しかし、資産形成期の不動産投資では、

保有金融資産以上の借入をして、

5年以上の長期投資になる事が多く、

表面利回りや簡易的なCFだけで、

収益性を判断するのは大変危険です。


本日は物件の収益性判断における

重要な実質利回りについて

お話をさせて頂きます。



実質利回りについて

~計算例~



実質利回りについて


実質利回りは

年間純収入÷総取得費で算出可能です。


年間純収入:満室賃料から空室損と

      運営費を差引いた収入

総取得費 :購入価格と諸経費の合計


実質利回りは

物件の収益性ポテンシャルを

測るのに適した指標になります。


「6%目安」と言われておりましたが、

一般層向けの居住用賃貸物件は

ライフスタイルを一変させたコロナの

影響をほぼ受けず安定推移した為、

その手堅さから利回りが低下傾向です。


~実質利回り算出方法~


計算方法と簡易例を用いて

ご説明させて頂きますが、

物件の販売図面に記載していない

購入諸経費と引き直し満室賃料、

空室損・運営費を算出する

必要がございます。


購入諸経費について

物件価格の7%~8%程度に

収まる傾向がございます。


引き直し満室賃料について

収益性を判断するためには

今入居付けしたらいくらの家賃で

入居するのかを賃料を引き直して

計算する必要があります。


空室損について

下記記事をご参照頂けると

詳細がわかりますが、

賃料空室率で算出する

必要がございます。


https://www.officekfp.info/post/%E3%80%90%E7%A9%BA%E5%AE%A4%E7%8E%87%E3%80%91%E3%81%AE%E6%AD%A3%E3%81%97%E3%81%84%E7%90%86%E8%A7%A3%E3%81%A8%E3%81%AF%EF%BC%9F


運営費について

東京圏アパートであれば15%前後

東京圏RCであれば20%前後の割合で

掛かってくることがございます。


具体的項目としては


固定資産税・都市計画税

賃貸管理費

定期清掃費

共用部水道光熱費

定期清掃費

消防点検費(延床面積150㎡以上)


といったもののほかに


(インターネット費用)

(町内会費)

(浄化槽維持費)


※大型物件の場合

エレベーター点検費

機械式駐車場維持費

防犯カメラ維持費

貯水槽維持費


※区分マンションの場合

建物管理費・修繕積立金


といった項目が挙げられます。

RC物件の方が利回りは低いのに

運営費用が高くなる傾向です。


上述の算出方法を踏まえて

計算をしていきたいと思います。



~計算例~


単純な実質利回り算出ですと、

ただの四則演算となり面白くない為、

地方アパートと23区アパートの

実質利回り比較で説明していきます。


両方1Rが6部屋のアパートで

建物面積や間取りが同じという

設定で数字比較をしていきます。


※物件ポテンシャル比較が目的の為、

 税引前CFで算出しております。





空室損計算


立地によって入居期間に差が出る

データというものはあまりない為、

入居期間は両方4年で設定してますが、

原状回復工事費用はエリアでの差が

ほとんどない費用であり、

広告費等は金額が低すぎると

客付け会社の優先順位が下がり、

入居付けが出来なくなるため、

最低単価をそれぞれ10万円で

試算しております


地方アパート(1R家賃2万円)


入居期間 48か月(4年)

空室期間 6か月

原状回復費 5か月(10万円)

広告費FR  5か月(10万円)


54か月中38か月の賃料収入となり、

賃料空室率が約30%となります。


23区アパート(1R家賃5万円)


入居期間 48か月(4年)

空室期間 2か月

原状回復費 2か月(10万円)

広告費FR  2か月(10万円)


50か月中44か月の賃料収入となり、

賃料空室率が約8.8%となります。



運営費計算


固都税は地方アパートの方が

低くなりますが、その他費用は

エリアによる差が出にくいため、

1部屋当たりの賃料が低い

地方APの方が運営費が高くなります。


また、家賃が安すぎる場合、

管理費の最低単価の関係上

相場の5.5%より高くなる傾向があり、

この計算では1部屋当たり最低単価を

月額1,500円としております。



地方アパート運営費(年間)


固都税   : 3.5万円

賃貸管理費 :10.8万円

定期清掃費 : 7.2万円

共用部光熱費: 1.2万円

火災保険料 : 3.0万円


運営費合計 : 25.7万円

年間満室賃料:144.0万円


運営比率  :17.85%



23区アパート運営費(年間)


固都税   : 9.2万円

賃貸管理費 :19.8万円

定期清掃費 : 7.2万円

共用部光熱費: 1.2万円

火災保険料 : 3.0万円


運営費合計 : 40.4万円

年間満室賃料:360.0万円


運営比率  :11.22%



上述の空室損と運営費を基に

実質利回りを計算していくと、、、


地方アパート実質利回り計算


物件価格 :1,309万円

購入諸経費: 91万円(7%試算)

--------------------------------

総取得費 :1,400万円


満室賃料: 144.0万円(年間)

空室損 :▲ 43.2万円(30%試算)

運営費 :▲ 25.7万円(17.85%試算)

------------------------------------

営業純収益:75.1万円(年間)



 営業純収益(75.1万円)

÷総取得費(1,400万円)

--------------------------

実質利回り:5.36%



23区アパート実質利回り計算


物件価格 :5,142万円

購入諸経費: 360万円(7%試算)

--------------------------------

総取得費 :5,502万円


満室賃料: 360.0万円(年間)

空室損 :▲ 31.6万円(8.8%試算)

運営費 :▲ 40.4万円(11.22%試算)

------------------------------------

営業純収益:288.0万円(年間)



 営業純収益(288万円)

÷総取得費(5,502万円)

--------------------------

実質利回り:5.23%



という結果になりました。


このように、実質利回りは

物件の収益性ポテンシャルを

測るのに適した指標になります。


しかし、融資とセットとなった場合、

使える融資とのイールドギャップが

キャッシュフローや投資効率を

判断する上で重要になってきます。


イールドギャップについては、

下記記事をご参照下さい。


https://www.officekfp.info/post/%E3%80%90%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%89%E3%82%AE%E3%83%A3%E3%83%83%E3%83%97%E3%80%91%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E9%87%91%E5%88%A9%E5%9F%BA%E6%BA%96




物件購入を検討される場合

融資や税引後CFも踏まえて

検討する必要がございますが、

物件のポテンシャルを判断する上で、

実質利回りの算出は必須です。


本ブログ内容を参考に

実質利回り算出に役立てて頂けますと

幸いです。


収益物件専門の弊社では

物件のポテンシャル判断に長けており、

セカンドオピニオンとしての

資産コンサルティングサービスも

実施しております。


ご興味ございます方は、

下記URLからお申し込み可能です。

https://www.officekfp.info/contact



最後までお読み頂きありがとうございました。